在美国持有房产，大家关心最多的问题之一是房产税。房产税金额究竟是怎么确定出来的？今天我们仔细来说一说。

Part 1

美国的房产税的计算实际上是由两个数字来确定，一个是房产税的税率，一个是房屋征税的价值。

征税的价值有不同的叫法，有叫assessed value ，有叫appraised value，翻译过来叫做评估价。

但是请注意，这个评估和我们找一个评估师到你的家里面去看一看各种设施、面积、设备等等，去做一个详细的评估是很不一样的。

评估价也不能够代表市场价。

我们先来看一下，首先是税率的问题。

税率是由谁来确定的？这个税率由叫做征税单位他们来确定的。

征税单位都包括哪些？我们今天以德州为例来讲，因为美国全国不同的州法规可能是有差异的。

德州的征税单位就包括县、市、学区以及社区大学。

你看到的一个税率往往是各个单位所征税率的总和。

比如说你看到一个2.5%，那可能其中学区征个1%，县征一个百分之零点几，市里面征一个百分之零点几，所有的加起来是2.5%。它并不是一个单位征你2.5%。

好，这是确定税率的单位。确定税率的单位并不确定你房屋的征税价值，房屋的征税价值是由一个单位叫做Central Appraisal District，我们中文翻译过来叫做中心评估区，来做出的。

中心评估区，它每一年会对它辖区当中所有的房产地产的价值做一个评估。这个评估由有一个叫做Chief Appraiser的一个人，他的部门所完成的。

这个部门显然不可能有那么多的人力去对每一个房产地产具体地去做评估。

因为这个部门可能有几十上百人，但是它的辖区里面可能有几十万个房产地产，你说我每一个都现场去看一下去评估，从人力上来讲这是不可能的。

所以他们用一种电脑计算的大规模的评估的方式。

把一个区再划分成小的区，你的房地产位于哪个小区里面，它就在这个小区里面的数据做对比，然后来确定你房屋的价值上升的话上升多少，下降的话下降多少。

所以并不是一个很准确的评估，它只是电脑化的一个大规模的评估。

评估出来了以后，这个钱由谁收？

它其实并不是由刚才说的征税单位去收的。

征税单位往往会签一个合同，跟另外一个部门签一个合同，叫做County Tax Assessor-Collector。

这个单位是专门去征收这些钱，把这些钱收过来以后，再按照比例该分给哪个单位就分给哪个单位。

所以整个来讲是这样的一个过程。

如果你对你的房产税有异议，这个异议是由谁来解决的？

这就涉及到另外一个部门，叫做Appraisal Review Board。

这是一个由居民组成的委员会。这个委员会来看你的对于房产税的异议。当然它并不是来看税率。

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一般来讲，我们如果说对征收的税有异议，并不是去讨论税率是多少，而是去想办法把你征税的价值给降下来。

比方说，今年通知你是35万，你一看你这个房子明显不值35万，也就值30万，那好了，可能你要把你的意见给到这个叫做ARB的单位，他们去讨论和做决定。如果ARB做出来的决定，你仍然不服的话，那么你可以到法院去起诉。

Part 2

整个的结构完整来讲，你怎么去确定房产的一个征税价值？

完整的结构比较复杂。

首先是选民，你看他是选出来县、市、学区以及社区大学的官员。

这些官员他们任命刚才说的Central Appraisal District（简称CAD）的委员会。

这个委员会再去雇佣Chief Appraiser（首席评估师），首席评估师他下面是有很多具体的评估师的。

同时，CAD委员会还会任命一个叫做 Taxpayer Liaison的人。

Taxpayer Liaison它主要是干什么？主要是去调解一些矛盾、投诉。

接下来， Chief Appraiser（首席评估师）也是并不是说不受监管的。你看，它他受好几方的限制。

首先，有一个叫做 TDLR的部门，也就是Texas Department of Licensing and Regulation（德克萨斯州执照和规章部），是给appraiser发执照的机关。

你必须有执照，持证上岗。

与此同时，还有一个叫Texas Comptroller（德州审计员）。

审计员也是由选民选出的，审计员他是要去监管评估师的，而审计员同时他还要去培训Appraisal Review Board。

当你对于你的房产征税价有异议的时候，由 ARB去审理这个问题。好，他怎么审理？这个技能是由德州审计员去培训的。

另外一方面，是州法庭的行政法官去指定 ARB的具体成员。

ARB由哪些人组成，是由州法院行政法官去确定的，而这个州法院行政法官也是由选民选出来的。

所以它是整个这样的一个结构。

当你对你的房产的评估价有异议的时候，你是可以向ARB提出来的。

现在四五月份正是各个县、地方政府通知你房产征税价的一个季节，你可能会在邮箱里面收到2020年你的房产的征税价是多少。

通常来讲，如果它高于前一年的话，会通知你并且告诉你，你对价值提出异议的截止时间是什么时间，你要提出异议的方式是什么方式。

通常来讲，如果走到ARB这一步的话，就是比较严肃的一个环节了。

在这个环节之前还会有一个informal的，就是一个非官方的过程，你会跟 appraiser去谈。Appraiser可能就会在他的环节去解决你这个异议。

如果满足的话，你满意了就不需要走到ARB这个环节了。如果ARB还不能够让你满意的话，你可以到法院去起诉。

这就是整个的美国的房产税的征收体系。

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